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[为什么保障房闲置]保障房建设ppp模式是什么意思

2021-08-30adminROR体育APP0

[为什么保障房闲置]保障房建设ppp模式是什么意思

收储社会闲置房源的PPP模式除新建保障房之外,PPP模式也可以运用于对现有住宅的改造和利用。对闲置住房较多的地区,政府不必新建保障房,可采用PPP模式对现有闲置住房进行收储,再转租给低收入住房困难家庭。

这样,既能节约新建保障房资金投入,又能尽快满足住房需求。对租户而言,由于政府部门担当了房产中介的角色,可以更加长久地居住,免除频繁搬家之苦。

此外,收储的公租房一般比较分散,能够满足不同群体的住房需求,也可避免低收入者集中居住带来的社会问题。

收储闲置房源PPP模式的操作要点:第一,政府住房保障部门成立专门的收储公司,并与物业管理公司、装修公司和房产中介公司合作成立专门的公租房租赁公司(也是一种SPV)。

第二,利用社会资本合作伙伴的信息和管理优势,寻找并签订闲置的房源,对其进行符合政府要求的装修改造。第三,政府部门负责审核房源和申请者的信息,对入住公租房的家庭提供一定的租金补贴,对出租家庭免征租房税收。

(三)设立保障房PPP引导基金保障房PPP引导基金是由政府部门设立的,主要用于保障房融资、建设和运营管理的一种政府引导基金。

保障房PPP引导基金使PPP项目的资金来源更加多元化,有利于降低融资成本,提高PPP项目的质量。保障房PPP基金设立的要点:成立专门的基金管理机构,负责基金的募集和投资。

在确定项目所需要的资金规模后,由政府先期认购10%的基金份额,其余90%的份额向社会公开出售。所募集资金全部用于保障房PPP项目。

基金本身应该就是一个公私合作模式,即由独立的理事会管理,日常运营根据绩效管理的原则,交由独立的私营机构管理。

私人或机构投资者可以把闲置资金借给该基金,或按市场价格提供权益融资;开发商和中央政府也可以为基金提供融资;项目公司或者地方政府可以从基金中低成本贷款,并按PPP项目的要求偿还债务。

三、支持保障房PPP模式的配套政策建议(一)完善住房保障的法律法规应该尽快出台《住房保障法》,用法律明确公共部门在维护居民住房权利方面必须承担的责任和义务。

其重点是,要明确规定我国的住房保障投入在各级财政支出中所占的大致比例;在现行财政体制下,要明确以中央和省级财政投入为主,并确立起“省级负总责,市县抓落实”的体制。

(二)设立专门的PPP管理协调机构发达国家经验表明,专门的PPP管理机构对于规范政府行为,减少多头管理,提升PPP项目运行效率等有着非常重要的作用。

从我国的国情出发,建议在中央层面成立专门的PPP管理机构,成员涵盖相关部委,以加强其统筹协调的作用。

同时,在省级层面也要设立相应的PPP管理协调机构,以推进PPP项目落地实施。PPP管理机构应致力于提高PPP项目的透明度,积极向公众宣传,争取社会公众了解和支持,努力减少项目建设和管理中的权钱交易、利益输送等行为。

[为什么保障房闲置]定向安置房为什么要归属保障性住房

将安置房纳入保障房并在郊区大规模开发建设,当然也有管理层的考虑。那么,这种做法究竟要保障什么,其危害又在哪里呢?

1.可以不太费力地完成保障房建设的数量计划,也可带动GDP增长。可以不太费力地完成保障房建设的数量计划,也可带动GDP增长。

突击选址规划若干以一条轨道连通的大型居住社区,然后以行政方式组织国企房产和国企金融合作在郊区大规模开发建设,地价为透支未来卖地收入并不影响当前政府财政,这与计划经济时期的住宅统建模式有太多相似之处,够省事。

可这种脱离真实居住的保障房盲目建设倾向,似乎与居住保障的目的越离越远!上海今年新开工保障房中竟有2/3动迁安置房,不免有应付交差之嫌,难免让人对管理层推进居住民生保障的诚意产生怀疑。

2.推动旧区改造的拆迁工作开展,促进中心城区的土地储备,为腾出空地“招拍挂”以形成巨额卖地收入服务。

按说随着“后世博”时期的到来,上海中心城区重大工程拆迁量会急剧减少,危旧房棚户简屋改造项目的拆迁户应以原址安置为主;可现在太多基地的大拆大迁,都似乎有为“土地财政”服务之嫌。

3.舍弃居住功能本位,安置房成了保障动迁家庭财产增长的奖励工具。与前几年大多要补偿现款不同,现在绝大多数动迁家庭会选择购安置房,他们看中就的是安置房与周边商品房成倍差价可在五年后兑现。

但是,这种推动拆迁的作用是以高位商品房价为条件和未来交易兑现巨额差价为目的的。随着安置房越建越偏远和政府调控房产市场的力度加强,对动迁家庭的奖励作用和财富增长的保障作用会越来越弱。

笔者所在企业正在进行一中心城区开发项目的动拆迁工作,与工作人员的深入交谈让我确信,如此错误政策措施指导将会使旧区改造的动迁工作越来越难,甚至走向死胡同。

4.大规模在郊区建设安置房对房地产市场长远稳定发展将产生不利影响。安置房脱离商品房市场机制约束而由政府定价,却是“潜伏”在保障房里与周边商品房有成倍差价的准商品房,几年限制交易期限一过即可换证上市交易,大量解禁必对未来市场形成很大冲击。

再说,只为财产增长而不去真实居住的闲置安置房,占用大量宝贵的民生保障资源,势必影响该真正享受保障的家庭解决居住困难,危害着民生保障事业的健康发展。

[为什么保障房闲置]教育局是如何回应小区幼儿园建成4年却一直闲置的

近日有陕西市民反映其所在林一保障房小区幼儿园建成4年未装修,严重的影响了孩子上学读书,媒体报道后当地教育局表示,幼儿园马上开始装修,幼儿园后半年开始招生。

报道称闲置的幼儿园位于小区中央,是一幢三层白色小楼,四周绿树环绕,环境相当幽雅,但幼儿园内部却是另一番景象:大门和室内门窗均未安装、室内墙面没有粉刷、地板没有铺设,此外一楼的地面上还堆砌着大量的碎石等建筑废料,仍处于“毛坯房”的状态。

不少业主反映称购房时曾承诺小区有幼儿园,但是承诺的中小学校等配套设施一直进展缓慢,小区离市区又远,业主搬过来孩子没地方上学,教育局称目前小区设计入住2000户,目前入住100多户,教育局在等生源和其他的配套设施早日完善。

知情人表示去年小区曾表示在小学和幼儿园建成前,由开发商负责,将原接送小区居民进城的中巴车按要求改装为校车,负责接送小区现有学生到白界中小学、幼儿园就学,经媒体报道后的凤凰新城在交通和医疗等方面已经有所改善,开通了从凤凰新城至榆林汽车南站的公交车,当地政府也已经协调建立了社区卫生院。

[为什么保障房闲置]1000万套保障性住房下来会否使房价下跌

2月21日到2月25日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。

住建部表示,2011年,中国要开工建设1000万套各类保障性住房。这千万套保障房的资金问题如何解决?

中央财政恐难单独承受,地方各级财政料将在其中扮演重要角色。中央财政拨款或上千亿大手笔的保障房建设,自然离不开大手笔的保障房投入。

据住建部估算,建设1000万套保障房,将突破1.3万亿元。住建部政策研究中心副主任王珏林此前在接受媒体采访时表示,保障性住房建设资金来源的渠道,应当是多方面的,应包括国家投入、土地出让金提成、住房公积金余额移用、地方财政支出、社会融资、银行支持等等。

但事实上,政府仍是保障房资金的主要来源。据《人民政协报》报道,2010年中央财政划拨的保障房建设资金已下达792亿(截至2010年8月),约占2010年保障房投资的10%。

按此推算,2011年中央财政划拨款或将达到1300亿左右。6000亿闲置公积金“活”起来住房和城乡建设部部长姜伟新曾经透露,2008年全国住房公积金缴纳规模达到2.02万亿元,闲置公积金高达6000亿元。

而据《人民日报》报道,当前中国住房公积金结余资金规模较大,预计到“十二五”期末,结余住房公积金将达到1万亿元左右,如果能将一部分用于投资公共租赁住房,投资规模就能达到数千亿元。

政府方面显然也在不断考虑,如何让这笔巨款发挥更大的作用。2008年12月21日,国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,探索闲置公积金用于经济适用房建设。

2009年10月16日,住建部等七部委发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。

《实施意见》提出,利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款,必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房建设,禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。

《实施意见》特别强调,应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。

中国目前已有北京、天津、重庆、攀枝花等28个城市开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点。其中,北京去年一年试点用公积金贷款支持中心城区人口疏解与旧城保护安置房、公租房和经济适用房项目建设,就涉及到了34个项目,贷款额度209.02亿元,建筑面积规模1113.1万平方米。

今年我国将继续开展公积金闲置资金支持保障房建设的试点,相关部门将研究制定支持保障房建设的中长期贷款政策。

财政部部长助理王保安2月15日表示,各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下,可以将土地出让净收益、住房公积金增值净收益等安排用于廉租住房保障的资金,统筹用于发展公共租赁住房。

地方政府需扮演更重要角色2010年,中央共安排保障性安居工程专项补助资金800多亿元。随着建设任务大幅增加,今年中央财政的补助力度可能将大幅增加,但地方政府依然需要扮演更重要的角色。

据《人民日报》报道,土地出让收益一直被认为是地方财政投入保障房最有力的资金来源。国家要求地方政府必须将土地出让净收益的不低于10%投入保障性住房建设。

2010年全国土地出让收益累计达2.7万亿元。如果按其中30%-40%为净收益计算,保守估计也有约1万亿元。

也就是说,至少有1000亿元土地出让净收益可以投入保障房建设。提取土地收益金10%,是保障房建设打底的资金。

不少地方在筹集保障房建设资金来源上,开拓银团合作、提取闲置公积金等渠道,走得远的,还准备尝试债券、reits(房地产信托投资基金)等金融创新手段。

据《北京日报》报道,去年北京批准约209亿元公积金贷款投入保障房建设,今年目前已安排约150亿元公积金贷款。

据北京市金融工作局统计,目前可投资于本市保障房建设的保险资金规模在300亿至500亿元。另外,作为北京保障房建设主要信贷机构,建行不仅对北京保障房建设授信200亿元,还通过金融产品创新为北京市各类保障性住房、旧城保护性改造和修缮等项目提供优质金融服务。

除了贷款、公积金以外,目前北京市已经确定债券等几种融资产品参与保障性住房的建设和运营。这些长期投入、低回报、低风险的融资产品,将有助于解决北京保障性住房短期建设和长期运营的资金问题。

上海专门制订相关办法,规定廉租租金补贴和房源筹措资金由市、区(县)两级共同分担。同时,根据国家规定并结合自己实际,主要通过土地出让金净收益、住房公积金增值资金、财政专项资金等多种渠道,落实廉租保障资金。

去年12月8日,上海银监局表示,上海目前正加快推进以保障性住房为主的大型居住社区和旧区改造项目建设。

其中,在年内已启动的13个社区项目建设,需要向银行贷款373.8亿元。据上海银监局介绍,此次银行采取“总银团+子银团”相结合的银团贷款合作模式发放这笔贷款,其中总银团由工行上海市分行与开发行上海市分行作为联合牵头行,银团成员行主要包括农行、建行、交行上海市分行、浦发银行以及上海银行。

在此基础上,针对13个具体地块分别成立了相应的子银团贷款,并设独立牵头行,分别与借款人签订子银团贷款协议。

据《羊城晚报》报道,广州今年保障房投入资金将达89亿元建设4.3万套保障房,其中六成为公租房。广州正在研究信托地产融资,通过发行信托基金,向社会融资用于保障房建设。

哈尔滨则确定了住房公积金、政府土地出让金和银行贷款这三大主要来源。同时,为解决资金短缺的瓶颈,哈尔滨市还鼓励建设企业先行垫付,确保如期完成保障房建设任务。